KUPUJETE STAN U NOVOM SADU? KOLIKO NOVCA VAM JE POTREBNO PORED CENE NEKRETNINE

Kupovina stana jedna je od najvećih finansijskih odluka koje donosimo. Ipak, mnogi kupci prilikom planiranja budžeta naprave istu grešku, fokusiraju se isključivo na cenu nekretnine, ne uzimajući u obzir troškove koji dolaze uz samu kupovinu.

Stan koji košta 100.000 evra ne znači nužno da je to iznos koji treba da imate na raspolaganju. Konačna računica zavisi od toga da li kupujete novogradnju ili starogradnju, da li nekretninu plaćate gotovinom ili putem stambenog kredita, da li imate pravo na poreske olakšice i koje ste dodatne usluge ugovorili.

Zato je, pre nego što se odlučite za konkretnu nekretninu, važno da sagledate celokupnu finansijsku konstrukciju. Dobra kupovina ne počinje potpisivanjem ugovora, već realnim planiranjem budžeta.

1. NOVOGRADNJA ILI STAROGRADNJA — PRVA VAŽNA RAZLIKA

Jedan od faktora koji najviše utiču na troškove kupovine jeste vrsta nekretnine i njen poreski tretman.

Kupovina novogradnje od investitora

Kod prvog prenosa novoizgrađenog stana od prodavca koji obračunava PDV, na stambeni prostor se primenjuje posebna stopa PDV-a od 10%. Taj porez je najčešće već uključen u oglašenu cenu, ali je važno da pre kupovine proverite šta tačno obuhvata navedeni iznos.

Ukoliko kupujete prvi stan i ispunjavate zakonske uslove, možete imati pravo na refundaciju PDV-a za određenu površinu stana.

Kupovina starogradnje

Kod kupovine stana od prethodnog vlasnika po pravilu se ne obračunava PDV, već može nastati obaveza plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava, čija stopa iznosi 2,5%.

Zakonski obveznik ovog poreza je prodavac, ali se kupoprodajnim ugovorom često predviđa da trošak snosi kupac. Zato je važno da ugovorne obaveze budu jasno definisane pre potpisivanja ugovora.

I kod kupovine starogradnje postoje poreske olakšice za kupce prvog stana koji ispunjavaju propisane uslove.

2. DA LI IMATE PRAVO NA PORESKE OLAKŠICE ZA PRVI STAN?

Ako prvi put rešavate stambeno pitanje, ovo je jedna od najvažnijih stavki koje treba da proverite pre kupovine.

Kod kupovine stana koji podleže porezu na prenos apsolutnih prava, zakonom je predviđeno oslobođenje za odgovarajuću površinu do 40 m² za kupca prvog stana, uz mogućnost dodatnih 15 m² po kvalifikovanom članu porodičnog domaćinstva.

Kod kupovine novog stana na koji se obračunava PDV postoji mogućnost refundacije PDV-a za odgovarajuću površinu, pod zakonskim uslovima.

Pravo na ove olakšice ne ostvaruje se automatski u svakoj kupovini. Zbog toga pre zaključenja ugovora treba proveriti da li ispunjavate sve propisane uslove i koja dokumentacija je potrebna.

3. KOLIKO KOŠTAJU NOTAR I UPIS U KATASTAR?

Kupoprodajna cena i porezi nisu jedini izdaci koji prate prenos vlasništva.

U budžet je potrebno uključiti i trošak postupka kod javnog beležnika, odnosno solemnizacije ugovora kada je ona zakonom potrebna, kao i odgovarajuće naknade za upis prava svojine u katastar.

Troškovi javnog beležnika zavise od propisane tarife i konkretne isprave, dok naknade za katastarske postupke zavise od vrste zahteva. Zbog toga je najbolje da se konkretni iznosi provere za vašu transakciju, umesto da se primenjuje jedna okvirna cifra na sve kupovine.

Pre potpisivanja ugovora proverite i da li su dokumentacija i podaci o nekretnini usklađeni, kako biste izbegli nepotrebna odlaganja i dodatne postupke.

4. AGENCIJSKA PROVIZIJA I TROŠKOVI STAMBENOG KREDITA

Ako u kupovini učestvuje agencija za nekretnine, potrebno je uračunati i posredničku naknadu u skladu sa zaključenim ugovorom o posredovanju.

Preporuka je da se unapred upoznate sa uslovima posredovanja, visinom naknade i trenutkom u kojem ona dospeva za plaćanje. Jasno definisani uslovi omogućavaju da od početka znate koje vas finansijske obaveze očekuju.

Ukoliko stan kupujete putem stambenog kredita, računica može biti složenija. Pored učešća, mogu se pojaviti troškovi procene vrednosti nekretnine, obrade kredita ako je banka naplaćuje, uspostavljanja hipoteke, osiguranja i drugih bankarskih usluga.

Uslovi se razlikuju od banke do banke, pa je preporučljivo da tražite pregled svih pratećih troškova, a ne samo informaciju o kamatnoj stopi i visini mesečne rate.

5. TROŠKOVI KOJI DOLAZE NAKON KUPOVINE

Kada je kupoprodaja završena, ostaju troškovi koje kupci ponekad zanemare prilikom planiranja.

Selidba, opremanje, eventualno renoviranje, zamena stolarije ili instalacija i drugi radovi mogu značajno da utiču na ukupan iznos potreban za useljenje.

Takođe, treba planirati redovne troškove korišćenja nekretnine, uključujući održavanje zgrade, komunalne usluge i godišnji porez na imovinu, u skladu sa konkretnom situacijom.

Zbog toga nije dovoljno da stan možete da kupite. Važno je i da nakon kupovine možete nesmetano da ga održavate i koristite bez nepotrebnog finansijskog pritiska.

6. KAKO DA UNAPRED IZRAČUNATE STVARNI TROŠAK KUPOVINE?

Pre nego što donesete konačnu odluku, napravite jednostavan pregled svih očekivanih izdataka:

• Kupoprodajna cena nekretnine.

• Porez na prenos apsolutnih prava ili PDV, u zavisnosti od vrste transakcije i prava na olakšice.

• Troškovi javnog beležnika i upisa u katastar.

• Ugovorena agencijska naknada, ako postoji.

• Troškovi banke i hipoteke, ukoliko kupujete na kredit.

• Novac potreban za eventualno renoviranje, opremanje i useljenje.

Na primer, ako kupujete stan u starogradnji i poreska osnovica iznosi približno 100.000 evra, porez na prenos apsolutnih prava od 2,5%, ukoliko nema oslobođenja, iznosio bi 2.500 evra u protivvrednosti u dinarima. To je samo jedna stavka ukupnog budžeta, a konačan obračun zavisi od konkretnih okolnosti kupovine.

Najbolji pristup je da pre nego što se obavežete na kupovinu utvrdite koliko će vas nekretnina ukupno koštati i koliko sredstava vam ostaje nakon realizacije transakcije.

ZAKLJUČAK: DOBRA KUPOVINA POČINJE DOBROM PRIPREMOM

Prava vrednost nekretnine ne ogleda se samo u njenoj ceni po kvadratnom metru. Važno je da odabrani stan odgovara vašim potrebama, da je dokumentacija proverena i da celokupna kupovina bude finansijski održiva.

U ELIT Nekretninama verujemo da kvalitetno posredovanje podrazumeva više od pronalaženja odgovarajuće nekretnine. Ono podrazumeva i pravovremeno informisanje, jasno definisane korake i podršku kupcu tokom procesa donošenja odluke. Tu smo da vam pružimo potrebne informacije, razjasnimo nedoumice i pomognemo vam da kroz svaki korak kupovine prođete sigurnije i informisanije, od pronalaženja odgovarajuće nekretnine do razumevanja troškova i obaveza koje kupovina sa sobom nosi.

Ako planirate kupovinu stana u Novom Sadu, informišite se o svim troškovima pre nego što donesete konačnu odluku. Dobro pripremljen kupac lakše procenjuje svoje mogućnosti i donosi odluku sa više sigurnosti.